kaiyun·体育(全站)官方网站登录入口如何租到一个靠谱的写字楼？2.明确最高可以承受的价格，比如5元/平米/天；明确你们公司能接受的价格是否包括发票、物业和取暖。

　　第二批：价格比预算价格高出1元范围的写字楼。比如你预算5元/天/平米以内，那你就将5-6元/天/平米的筛选出来。

　　第三批：价格或者交通较为不能承受，但其他方面突出的写字楼。比如有的楼挨着地铁，什么都很好，但是价格很贵。

　　针对第一批写字楼：挨个去给提供房源的经纪人或者该楼的物业打电话。如果房源信息只有经纪人的，也在网上搜出该楼的租售部或者物业的电话，两个都打过去。

　　注：这个时候可能会很受挫，因为很多时候房源其实都没了，大概85%以上的人都会告诉你这套房子不在了。但是没关系，你打过去的经纪人应该有60%会主动提出来要帮你找房子，这时候你就把我写在最前面的你明确的要求告诉他，等着他找到房子了给你电话就行。

　　之后一周内，你会不停地各种接到经纪人的电话（如果你之前打出去的够多的话）。他会给你推荐各种房子，当他提出了面积和价格符合你要求了的房源时，你就按照大厦的名字Google一下，查看一下大楼的图片和位置，觉得可以一试就和他约时间去看房子。

　　7.装修情况：去看的房子的装修状况直接决定了装修的成本。比较理想的状况其实是毛坯房，这样电路、空调、隔断都可以从0开始做，做符合自己公司风格的东西。但是大部分都已经有公司用过的，隔断都得打掉，跟着墙壁地面什么的都得重做。如果要考虑装修成本，建议带一个熟识的装修师傅去估计一下价格。

　　1.中央空调的时间及加时费用：一般写字楼中央空调供气时间是周一到周五8:00-17:00，这个期间的费用只是走电而已，具有写字楼资质的楼是商用电，北京的价格是1.2元/度。如果你们公司经常需要加班或者周六日需要上班，就要问清楚增容费。不同的楼不同，计算方式不同。有的按照每平米/每小时计算，有的按照每小时计算，价格也不等。

　　2.房屋的使用率：因为写字楼都有公摊（比如大厅、走廊、电梯、厕所等），所以拿到的面积肯定不是报出的面积。使用率一般在70%左右，高一点的可能达到75%。如果业主或者经纪人报出的面积是600平米，使用率为70%，那么实际你去看房的时候面积应该在420平米左右。你可以拿尺子或者直接脚步测量一下面积。

　　3.楼房是否具有写字楼资质：意思就是，如果你的公司需要正式注册或者搬迁注册地址，就需要搬到有注册资格的楼房。鉴别很简单，只要楼房可以作为或者已经有人入住作为公寓，那这个楼就应该被pass。写字楼资质的房子是商用或者办公用的。

　　5.中介费用：有的业主会说，如果他们付中介费，租金就得高一些；如果你们付钱，租金就会低一些。

　　针对第一批写字楼打出去的电话再去看的房子，很难有满意的。如果碰到满意的房子，就可以领你的上司一起去看一下了。如果没有碰到满意的，就给第二批和第三批房源里面的经纪人或者业主打电话，继续等待经纪人给你打电话。

　　这个阶段基本上你已经有了中意的楼房了，但是可能受其他因素限制没有合适的房源，或者直接没有房源。这个时候就得利用一下中介的力量了。大概同一个中介在带你看过一个房子，或者打过两个电话就直接被你否掉了房子之后，会问你对什么样的房子比较中意。你就可以把你在这三批里面看到的觉得很好的房子告诉他，他就会紧盯着这几处的房源。因为一旦这边有了符合你要求的房源，他牵线的成功率就会大大提升。

　　如果找到了各方面合适的房子，就尽快带着上司去看一下，然后一起列出优劣分析一下是否合适办公。敲定以后就马上和中介或者业主直接联系约定时间详谈，谈的内容包括免租期、承租时间等等，具体的协商内容要靠合同来协定。

　　1.付款方式：押N付N？业主会根据不同的承租期对押金作出不同的要求。比如押2付2就是指你每次付款是付两个月的租金，第一期付款时付两个月租金的钱作为押金，这个是很不合理的一个要求。一般情况下是押一付三。

　　2.业主和承租人的责任：比如租赁房屋有质量问题，责任到谁。这部分要写的很详细才行，不然有可能会吃亏。

　　3.租金：在租金年年飞涨的情况下，长期租房时候业主会提出租金涨价的要求，比如每年涨1元，或者按照5%的比例递增。

　　跳开中介不仅有可能还要支付原来公司的中介费，而且也增加了交易带来的风险，例如信息真实性的审核、房屋交付、产权证转移等。房产交易双方在选择私底下交易前应当慎重考虑。

　　电费：空调和灯光的费用，前者是大头。创业团队加班是家常便饭，这种情况下务必要考虑一下大厦空调的增容费。最理想的是室内有中央空调的控制面板，可以自由控制开关。上班时间以外就可以打开走电，费用可以省很多。

　　有人说的：如果是规模很小的团队，可以不用租写字楼，有的民宅更合算。但是租写字楼绝对不是为了公司的面子或者是其他冠冕堂皇的原因，只因为你的团队需要这个氛围以及发展空间。

　　创业团队在不同阶段成员增长速度不同，租写字楼的时候面积要考虑到预计的规模。写字楼的突出优势是环境以及氛围，如果你的团队成天在鸡飞狗跳的某个地方办公，而非周围大环境是一群志同道合的人，我想产品可能会打折扣哦。

　　中介在市场上资源广、了解的多，比自己盲目寻找要有针对性很多。其实给到中介费，比起自己去找花的时间和精力要划算很多。

　　如今，随着社会防疫的常态化，写字楼市场大环境也随之逐步复苏。企业对写字楼需求的不断增加促使市场涌现出种类繁多的办公空间。

　　俗话说，“乱花渐欲迷人眼”：不同类型的公司对自身办公环境都有不同的预想，如何挑选靠谱的写字楼成为企业难题。

　　ATLAS寰图小编接下来将与您分享写字楼租赁-“四大兵法”，既租赁一个合适靠谱的写字楼，前期应从哪些方面进行考虑和准备。

　　初创型、成长型和成熟型公司对办公空间的需求是不同的。选址前期明确公司定位及发展阶段有助于精准选择：传统写字楼、服务式办公室和联合办公空间中进行匹配。

　　1、传统写字楼是租赁一到多层办公室的模式。以毛坯房为主，多数不提供装修及家私；传统写字楼的租赁定价为租金、物业管理费；装修、家私、网络、水电、物业等都需要自行打理。因此传统写字楼更适合对办公空间需求稳定、体量大、业务成熟的公司租赁。

　　2、服务式办公室是将写字楼进行精装修并分割成可容纳2到30人面积不等的办公室进行租赁。租金定价按工位数每月计算；在租金范围内，服务式办公室会提供基础的办公设施：办公桌椅、柜子、空调、网络电话接口等；以及行政前台服务、茶水间、会议室、打印区及打印记账等增值服务。这种模式适合短期至三年内的租赁需求，租金合同期内不会变更。此外，如果办公空间面积变更也可通过协商增加或减少工位数量。因此，服务式办公室适合对办公空间弹性需求大的公司、分公司及办事处等。

　　3、联合办公与服务式办公室十分相似，服务式办公室一般都是独立办公室，公共区域相对较少。联合办公不仅含有独立办公室，还提供开放式工位，提供较大的公共区域。联合办公模式更适合于独立空间要求低、规模较小初创企业及个人使用。

　　1、福田区是市政府所在地，是政治、经济、文化中心，同时也是金融中心，是中国公认的三大金融中心之一，商务活动密集，行业类型广泛；

　　2、南山区是科技创新集中区，聚集了深圳 70% 的高端科技创新资源，包括腾讯、大疆等互联网和科技企业皆入驻此区；

　　区域更新和产业转型为此区域赋予了新的价值，好的区域选址不单只是选择CBD 就可以，更是要适合公司的发展规划。

　　其次要考虑出行交通。包括城市地铁、公交线、主干道是否覆盖，交通的便利性直接影响员工的通勤时间、工作效率。交通便利性还会影响公司发展Kaiyun体育全站入口，节约商务活动时间。

　　最后要关注周围配套商圈的成熟度。好的写字楼周围都会伴有成熟的配套商圈。公司在选址时考虑员工关怀，应观察写字楼周围是否有丰富的饮食、购物、娱乐等配套设施，将大大提升商务活动的丰富性和便利度。

　　写字楼是公司办公的载体，好的写字楼将为公司塑造优质的形象。因此选择写字楼时要充分考虑软硬件质量。

　　1、首先要考虑写字楼的等级。将决定建筑结构、层高、抗震性等性能，以及基础配套实施（空调系统、电梯设计、网络、停车场等）是否完善，智能化办公配套等等；

　　2、其次是关系公司入驻体验的物业服务团队是否专业。可以通过观察前端工作人员的工作面貌、企业服务态度和质量、楼宇内公共卫生环境、大楼安保管理等方面，判断物业管理的专业性，以及是否有足够的能力为公司提供高效的办公空间。

　　1、首先要明确公司需求：根据公司现有人员数量，未来是否有扩大企业规模，预留增添人员的增长等方面Kaiyun体育全站入口，确定办公需求。

　　2、其次，在确定租赁需求后，公司需精准规划成本预算：包括租金、物业费、装修费、水电费、空调费、退租还原费等等诸多繁杂琐碎的细项。

　　而市场上一些优质的办公空间能够为公司减负，提供拎包入住直接办公的服务，并且提供基础的企业服务；大大减少资金的浪费及不必要人力和时间成本的消耗。

　　不过，在实际租赁过程中，还有许多细节问题需要具体分析。想要一次性快速找到满意靠谱的写字楼并非易事：在以上提及的内容之外，还需进行调研、考察分析、合同条款确认、设计装修等流程。ATLAS寰图办公空间在深圳拥有专业的团队，能够根据企业实际需求提供一站式的快速入驻解决方案，避免租赁过程的繁琐事项，节约您的宝贵时间。

　　如有办公室租赁需求且有意向进一步了解的话可以私信小编加客服小姐姐微信以及点击主页访问官网，我们将安排商务发展经理跟进您的需求。

　　其次衡量满意的写字楼标准：主要看交通（地铁、公交、环线），周边餐饮，购物，高校（方便人才招聘）。

　　7.装修情况：去看的房子的装修状况直接决定了装修的成本。比较理想的状况其实是毛坯房，这样电路、空调、隔断都可以从0开始做，做符合自己公司风格的东西。但是大部分都已经有公司用过的，隔断都得打掉，跟着墙壁地面什么的都得重做。如果要考虑装修成本，建议带一个熟识的装修师傅去估计一下价格。

　　1.中央空调的时间及加时费用：一般写字楼中央空调供气时间是周一到周五8:00-17:00，这个期间的费用只是走电而已，具有写字楼资质的楼是商用电。

　　2.房屋的使用率：因为写字楼都有公摊（比如大厅、走廊、电梯、厕所等），所以拿到的面积肯定不是报出的面积。使用率一般在70%左右，高一点的可能达到75%。

　　3.楼房是否具有写字楼资质：意思就是，如果公司需要正式注册或者搬迁注册地址，就需要搬到有注册资格的楼房。鉴别很简单，只要楼房可以作为或者已经有人入住作为公寓，那这个楼就应该被pass。写字楼资质的房子是商用或者办公用的。

　　1、最好不要是过于拥挤的地方，以上海为例：环球（人多、租金贵）、张江（人多、偏）。人多意味着公共服务拥挤，如交通、餐饮、电梯等等等

　　3、锁定地理范围后，上网搜目标区域内的房源：写字楼or商住两用房。这边重点说下：一般小团队租个民用房也不失为一个选择。

　　如果是写字楼，那就最好自己地面去找。不知道其他城市的情况，上海这边写字楼找中介不如直接找物业。一般写字楼租赁电线、算好自己需要的面积。尽量考虑到未来1-2年团队的成长。根据面积又可以将目标写字楼范围缩小

　　6、租金：现在租金都很透明，明码标价。当要相信一定会有更便宜的（当然如果你是土豪就忽略我这句话）。

　　我们现在的房子128平，实用110左右，得房率超高。一般写字楼得房率在6-7成左右。我们这个租金是1.2w包物业，毗邻我们的两个大写字楼不包物业5元/平天左右。

　　，之前已经有回答提到单一产权和分散产权的问题，其实除了要关注产权类别外，还需要关注不同类型办公室在营业形式上的区分，比如传统办公室、服务式办公室、以及近年来越来越火的联合办公空间。同时，确定自己公司想要在哪个区域选址也很重要。以北京为例，不同区域的办公楼市场有各自明显的特征，比如

　　、东长安街均为商务活动密集区，租户行业类型也分布较广，第三使馆区外资企业入驻较多，东二环路更多为央企、内资企业办公区，金融街、丽泽集聚金融行业，中关村、望京则为高新技术产业区，集聚IT企业。>

　　- 就成本而言，除了平时能想到的租金、物业费、装修费用等，其实还有很多“隐性”费用需要关注，比如法律费用、各类税费、图纸审批费等等，稍不留神，可能就会产生不必要的支出，造成资金的浪费。

　　- 单从租金出发，有时不同办公楼业主的报价也会有不同标准，条款和细节都需要仔细审视，同时，在不同区域内，当地的政府也会有一边针对特定类型企业的租金优惠政策，这些问题都需要特别关注。

　　- 如果涉及搬家，也需要考虑将现有办公室的复原归还过程中产生的费用：能不能争取到一些业主方面的优惠政策？是否有进一步谈判的空间？这些细节问题也要考虑到。

　　从前期确定需求和市场调研开始，到多轮实地考察、谈判、条款确认、审批等一系列步骤，如果能有专业的团队来助力，不仅节约时间与成本，更会从整体项目管理的角度来讲更加清晰和可靠。

　　如今，在疫情常态化阶段，不同公司可能对于自身的办公空间都有不同的未来规划方案。不论是因业务需求需要新租、扩租、搬迁、或优化现有面积，

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　　现在所需要的面积，比如上海市场一般按人均10-15建筑平方米/人来计算；规划2-3年的人数增长空间，适当放宽10-15%的面积增长空间。

　　上海写字楼的标准租期是3年，如需要5年或6年是也可以提要求， 通常第四年会有一个8%-12%的租金递增。

　　选址一般会在租约搬迁前的6-9个月开始选址， 并在4-6个月租约到期前签署租赁合同以便有足够的时间装修和搬迁。>

　　你的营商环境和邻居也十分重要，如果楼内都是很有素质的知名企业作为邻居，当然是加分项，未来也能更好的吸引人才。戴德梁行项目与企业服务部提供专业的企业选址及地产咨询业务，

　　写字楼区域在选择之初需要明确。公司考虑写字楼区域需要综合考虑公司客户便捷程度、员工上班便捷程度、公司所在行业集群效应。公司最好先通过这三个条件筛选出合适的区域，然后再开始在对应区域选择合适的写字楼。

　　范围确定后，根据公司规模、公司行业确认需要的写字楼的最低品质要求，进行否定性初步筛选。初步筛选后，根据租金单价预算加10%~15%进行区域内写字楼的二次筛选。对筛选后结果，根据公司对写字楼面积要求、租金要求寻找匹配办公楼。

　　对于上述筛选后的办公楼，公司应当进行实地勘察，着重关注办公楼的采光通风、房屋质量、得房率、物业服务（停车、保洁、大楼访客管理）。实地勘察后，公司可以与办公楼所有人对合适的办公楼标的进行洽谈，洽谈内容主要为租金（具体价格、物业费价格及是否含税）、免租期、租金递增比例、付款方式、交付标准、扩租空间等。

　　办公楼选址看似简单，但从项目启动到搬家落成，期间过程的细节及繁琐性想必只有经历过的朋友才会深有体会。作为租户代表我们经常会协助各行各业企业在不同阶段对于续租/搬迁/扩租/缩减的评估和办公楼租赁，一个靠谱的办公楼其实也是要结合预算/项目交通/商圈/体量/行业属性/发展阶段/公司未来业务及人员增长/租赁灵活度及权利/ /职住平衡等各因素来综合考量。同时对于项目本身的租售情况/业主背景/楼内主力租户/物业管理服务等也需要有深入的考究。

　　首先，要看你们公司的需求，比如打算租个多大面积的办公室；预算多少，预算是否含物业空调费用；要装修好的还是要毛坯房；办公室大厅要坐多少人，卡位是多大的，1.2米、1米、80㎝还是60㎝；办公室里要几个隔间；对于交通便利性有没有要求；有没有别的特殊要求，比如采光、楼层、层高、上下水等。

　　其次，深圳写字楼的业主方，有一手业主、二房东。这两者的区别呢，一是，一手业主的房子使用率高，装修烂，二房东的房子装修漂亮，使用率低，公摊大；二是二房东的房子只要有利润，什么都好操作，单价上比一手业主的低很多。

　　再则，就是看公司是打算租长约，比如5年，还是短期的，比如1年、2年。如果是租长约且自己重新装修的话，建议选择一手业主的房子，划算些。短期的话，只要房子内部够用，价格也在预算内，就不要纠结业主是一手业主还是二房东包租客了，租吧，又想办公室装修漂亮，又想价格便宜，还得是一手业主的写字楼，真没有啊。

　　要租价格便宜、地铁口的办公室，可以往福田的车公庙、保税区、八卦岭；南山的西丽、大学城；龙华的民治、深圳北站；龙岗的坂田选择。

　　要租稍微像样的写字楼的话，福田车公庙、竹子林、上梅林、岗厦；南山的科技园、深大；龙华的深圳北站、红山、梅林关口区域可以选择。

　　要租高大上写字楼的话，福田CBD中心区、车公庙；南山华侨城、深圳湾、后海、前海；宝安的宝中区域可以选择。

　　好的地区，不仅仅指CBD，一般来说，CBD各种配套都是最好的，但它并不一定适合所有企业。一来租金偏高；二来很多企业依赖上下游产业协作，最好选址在产业集聚区。

　　。交通便利性直接决定员工上下班通勤时间，进而影响员工工作精力和员工流失率。同时，交通配套也会影响公司招聘效率，影响公司对人才的吸引力。说直白点，如果你公司交通不便，求职者可能一看通勤时间就不愿来面试了，更逞论入职。即便来面试了，当你公司待遇相比其他offer没显著优势时，求职者自然优先选择交通便利的公司了。

　　再啰嗦两句：如果公司在一线城市，那么交通核心是看地铁，如果是二三线城市，则地铁公司交通中并不占决定性地位。

　　限于城市规划，靠近地铁口的写字楼其实不多，很多写字楼步行到地铁口都得二三十分钟，对这类写字楼，我们必须了解其是否有班车接送到地铁口服务，如果写字楼或园区提供每天有班车往返地铁口，则能有效改善交通状况。

　　，写字楼周边有没有大量饭店、餐厅，有没有购物中心，有没有娱乐场所，员工一日三餐是不是有丰富的美食可选，团队聚餐、娱乐是否便利等，相对而言，这些算不上刚需，但却直接影响员工的幸福感。

　　。公司租写字楼，也应该考虑产业配套。上海市在2018年就提出了形成了中心城区以现代服务业为主、郊区以先进制造业为主的产业空间布局。

　　如上海的互联网企业就呈多组团式发展，且主要集中在中环及附近地带，如漕河泾、张江、五角场、三林等区域，这被形象的总结为“黄金产业腰带”。

　　在新能源智能汽车领域，临港地区和金桥经济技术开发区都涉及汽车的研发、制造、应用示范和销售，嘉定区更是将检测、展示和相关金融都和前面的产业链聚集在一起，上下游高度一体化。

　　等基础配套，全面影响租客的基本租住体验。如我们组写字楼最常见的一个坑——电梯，很多写字楼电梯配比不当，以致高峰时段各公司员工在电梯口排成长队，非常影响工作效率。实际上，个等级写字楼对电梯配比有明确的要求，我们就以最基本的乙级写字楼看：每部客梯服务面积不超过6000㎡，速度不低于3米/秒。

　　，如果一栋写字楼是第一太平戴维斯、世邦魏理仕等国际知名物业公司，毫无疑问它的物业质量有基本保证。若非这类品牌物业公司，那么我们在选写字楼时，可以关注前台服务人员精神面貌、楼内卫生、卫生间环境等，判断物业公司服务质量。

　　等其他收费项，有些写字楼“不讲武德”，可能把租金降低，但通过其他杂项多收费。此外，租写字楼和业主议价时可以尝试通过

　　等寻求成本控制空间。一般来说，写字楼租金是逐渐上涨的，如果我们租期两年、三年甚至五年、十年，那就要和业主约定好每年的递增率。同时，我们可以争取尽量长时间的免租期，这相当于无形中又降低了租金。按行业惯例，

　　。当然，写字楼租金的决定性因素是前面已介绍过的地理位置、写字楼软硬件质量等基本要素，道理大家都懂，一分钱一分货，如果我们要控制租金，那么就要降低对某方面要素的质量要求。

　　，我们可以通过OfficeGo办公房源出租平台，了解该区域写字楼租金大概区间，以免被坑，花了高出市场价的租金。同时也能找出区域内相对租金优惠的写字楼，争取以最低成本租到相对最好的写字楼。

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　　办公楼租金是按照每天每平方米来报价和磋商的。比如，某办公楼的报价为“人民币10元/平方米/天”。办公楼往往是一个大产证，每一个具体的租赁部位没有进行具体的产权分割，租户租赁的面积是可以与开发商进行协商的。因此，必须按照实际租赁的面积来计算租金，从而也就形成了上述这种报价惯例。首次租赁办公楼的客户一定要注意此点，按照该报价方式来计算自己真实的租金成本，从而做出合理的判断。

　　在办公楼租赁交易过程中，物业管理费是除租金之外最重要的一项费用，因为一座办公楼的环境、服务品质的好坏，与物业管理公司的管理水平直接相关。各个物业管理公司的收费往往有高有低，因此，在租赁办公楼时，应当事先明确物业管理费水平以及支付方式。另外，还需要明确物业管理费所包含的具体服务内容。一般情况下，物业管理费应包含公共部位和外墙的保洁、公共设施（如电梯等）的维护保修、公共部位水和电、工作时间的中央空调费以及保安管理费等。需要指出的是，物业管理费中包含的中央空调服务一般仅仅在工作时间提供，即为工作日的早上9点到晚上18点。如果在非工作时间需要提供中央空调的话，得与物业公司另行协商、另行付费。这点对于IT公司等工作时间与日常工作时间不同的公司而言，显得比较重要。

　　租赁涉外办公楼需留意租赁对象上有何特别之处。涉外办公楼除了可以出租给在境内注册成立的企业（包括境内股东投资设立的企业，也包括境外股东但在境内注册成立的企业，如外商投资企业、中外合资企业等）外，还可以出租给境外公司在境内设立的不具有**法人资格的办事机构。一般常见的为某境外公司设立的代表处、办事处等机构。非涉外办公楼则不能出租给境外机构在境内设立的办事机构。是否属于涉外办公楼，须以政府外经贸委的批准为准。

　　办公楼交付形态大都是毛坯房，当然有些会有简单的吊顶、地板等装修，但绝大多数租户均会对其进行再次装修。因此，出租人往往会给予租户一段时间来装修。由于租户在该段期间装修房屋，并不能实际使用房屋，出租人一般会免收这段时间的租金。但是，物业管理费和实际使用的水、电等费用不免。当然，这只是一般的商业惯例，并不是出租人的法定义务，因此，在签订租赁合同时，必须将该内容表述成合同条款，否则对于双方没有当然的约束力。

　　其他须注意的问题有：营业执照问题，合同中必须明确出租人能够提供相关材料供承租人办理营业执照；车位问题，合同中须明确出租人是否提供车位供租户使用，是否收取费用；电话容量问题，有一些老的办公楼可能会有电话容量的限制，对于电话容量要求较大的企业Kaiyun体育全站入口，应当事先确认该问题；租赁税费负担问题，一般租赁产生的税费应由出租人承担，并由出租人交付租户租金发票。